建ぺい率・容積率とは？実例でわかる！家づくりで後悔しないための基礎知識

2025.06.08

家づくりにおいて「理想の間取りを叶えられるかどうか」は、土地の条件でほとんど決まります。その中でも見逃せないのが「建ぺい率」と「容積率」。

初めて聞くと難しく感じるかもしれませんが、これを理解しているかどうかで、間取りの自由度・部屋数・平屋か2階建てか…すべてが変わってきます。

この記事では、実例をまじえて、建ぺい率・容積率を「生活目線」で理解できるよう徹底解説します。

これから家づくりを考える方、必見です。

1. 建ぺい率とは？「どこまで家を広げていいか」の上限ライン

建ぺい率とは、敷地のうち、建物を建てていい割合のこと。

もっと簡単にいうと「この土地に建てられる1階の大きさはここまでですよ」というルールです。

敷地：100㎡（約30.2坪）

建ぺい率：60%

→ 建てられる建物の1階面積は 最大60㎡（約18.1坪）まで。

つまり、敷地が大きくても、上限を超える家は建てられないということ。

これは「防災・日当たり・風通し」など、街全体の安全性や快適さを守るためです。

たとえば、ぎっしり家が並びすぎると火事が広がりやすくなったり、隣の家に光が入らなくなったりしますよね。

容積率とは、敷地に対してどこまで建物の延べ床面積（すべての階の合計）を作っていいかの指標です。

敷地：100㎡

容積率：200%

→ 延べ床面積は最大200㎡までOK。

つまり2階建て（100㎡×2）や、3階建て（66㎡×3）も可能ということ。

【例】土地：50坪（165㎡）、建ぺい率50%、容積率100%

→ 建ぺい率から逆算：1階は最大82.5㎡（約25坪）

→ 容積率から逆算：合計延床面積は最大165㎡（約50坪）

✅つまり、25坪の平屋なら建てられるが、それ以上は無理

✅40坪の家を建てたければ、2階建て必須

このように、「平屋にしたいけど土地が小さい」＝難しいかもという判断がすぐにできるのが、建ぺい率・容積率の知識です。

土地価格の高い市街地（例：大分市中心部）では、建ぺい率50%、容積率100%のエリアが多く、平屋を建てるのはハードルが高いです。

逆に、別府市の郊外や山手エリアでは、建ぺい率60〜70%、容積率200%の場所もあり、ゆとりある平屋＋庭付きのプランがしやすい傾向に。

「リビングは20畳がいい」「夫婦の寝室と子ども部屋を3部屋」など要望が多いほど、建てられる床面積が足りないと実現できません。

☑ 間取りで妥協したくない

☑ 土地が狭いけど家族は多い

という方は、土地の制限をしっかり計算してからでないと、設計がスタートできないことも。

建ぺい率・容積率には緩和措置があるケースもあります。

→ 建ぺい率が10%上乗せされる場合あり（たとえば60%→70%）

→ 高さや用途の条件を満たすと、容積率にカウントされないことも

→ 使い方や高さ次第で、建ぺい率に含めなくて済む場合あり

こうした裏技的なテクニックは、設計士や工務店の知識量・提案力によって差が出るポイントです。

エリアごとに少し例を挙げてみましょう。